Codul Urbanismului este deja în vigoare: ce se schimbă pentru construcțiile fără autorizație
Ce trebuie să știi după intrarea în vigoare a Codului Urbanismului și abrogarea Legii nr. 50/1991
Articol redactat de av. Ioana Sălăjan și avocat av. dr. Răzvan Doseanu
Legea nr. 169/2026 privind Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor, denumită frecvent „Codul Urbanismului", a intrat în vigoare la 25 august 2026. Nu mai este, așadar, o reformă anunțată pentru viitor, ci legea aplicabilă în prezent.
Noul Cod a înlocuit, între altele, Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții și Legea nr. 350/2001 privind amenajarea teritoriului și urbanismul, precum și o parte importantă din Legea nr. 10/1995 privind calitatea în construcții (art. 576). Una dintre cele mai importante schimbări privește construcțiile realizate fără autorizație de construire sau cu nerespectarea autorizației obținute.
Un an în care pot fi regularizate și alte construcții
Începând cu 25 august 2026, proprietarii construcțiilor neautorizate au la dispoziție cel mult un an pentru a solicita autorizația de regularizare, reglementată la art. 301 din Cod. În mod practic, perioada se încheie la 25 august 2027.
În acest interval, potrivit excepției prevăzute la art. 301 alin. (7), autorizația de regularizare poate fi solicitată și pentru construcții care nu vor mai putea fi regularizate ulterior, cum ar fi anumite clădiri comerciale, industriale sau imobile cu suprafață mai mare de 150 mp.
Nu este însă vorba despre o legalizare automată. Proprietarul trebuie să demonstreze că imobilul respectă cerințele de calitate și siguranță în construcții, prin expertize tehnice întocmite de specialiști atestați. De asemenea, trebuie respectate condițiile de mediu, obligațiile fiscale și măsurile contravenționale aplicabile.
Cea mai importantă condiție privește regimul urbanistic. Construcția trebuie să se încadreze în regulile de urbanism aprobate la data la care se emite autorizația de regularizare. Nu este suficient ca imobilul să fi respectat regulile existente la data la care a fost construit. Dacă între timp planul urbanistic sau regulamentul local s-a modificat, iar construcția nu mai este permisă, regularizarea poate fi refuzată.
Regularizarea costă mult mai mult
Pentru construcțiile regularizate în această perioadă, costurile administrative sunt considerabil mai mari decât în cazul unei construcții autorizate înainte de începerea lucrărilor.
Potrivit art. 301 alin. (8), cotele datorate pentru controlul de stat în amenajarea teritoriului, urbanism și construcții sunt de zece ori mai mari. Tot de zece ori mai mari sunt și taxele pentru certificatul de urbanism și pentru autorizația de construire.
În plus, clădirile care au fost realizate fără autorizație și nu sunt regularizate pot avea un impozit majorat cu 100%, conform art. 301 alin. (11)-(12). Plata acestui impozit nu transformă însă construcția într-una legală și nu înlocuiește autorizația de regularizare.
Ce se întâmplă după 25 august 2027
După expirarea perioadei de un an, autorizația de regularizare va rămâne posibilă doar pentru categorii restrânse de lucrări.
Este vorba despre locuințe unifamiliale cu regim de înălțime parter sau parter și un etaj, cu suprafață construită desfășurată de maximum 150 mp. Pot fi regularizate și anexele locuințelor, anexele gospodărești sau anexele exploatațiilor agricole, dacă nu depășesc 150 mp, precum și lucrările de închidere a balcoanelor, fără extindere pe domeniul public.
În cazul locuințelor unifamiliale, legea impune și condiții suplimentare: acestea nu trebuie să fie monumente istorice și nu trebuie să fie amplasate în zona de protecție a unui monument istoric sau într-o zonă construită protejată.
Prin urmare, după 25 august 2027, nu numai construcțiile mai mari de 150 mp vor pierde posibilitatea de regularizare. Vor fi excluse și alte lucrări ori construcții care nu se încadrează expres în categoriile limitate prevăzute de Cod.
Demolarea rămâne posibilă
Dacă o construcție nu poate fi adusă în legalitate, autoritatea locală poate dispune măsurile legale pentru desființarea acesteia sau poate cere instanței desființarea construcției. Costurile demolării pot fi recuperate de la proprietar.
Noul Cod prevede un termen de prescripție de 10 ani (art. 357 alin. 11) pentru acțiunea autorității privind desființarea sau, după caz, regularizarea lucrărilor realizate fără autorizație, termen care curge de la finalizarea efectivă a lucrărilor. Acest termen nu înseamnă că o construcție devine legală după trecerea a 10 ani — legea nu prevede un efect de fond al împlinirii termenului fără introducerea unei acțiuni.
Mai mult, construcțiile executate fără autorizație sau cu încălcarea autorizației nu pot fi recepționate. Iar o construcție pentru care nu a fost făcută recepția la terminarea lucrărilor nu este considerată finalizată în sensul Codului.
Nu mai există regula „după trei ani se poate intabula"
Este necesară și o clarificare importantă. În vechea Lege nr. 50/1991 exista un mecanism care permitea, în anumite condiții, obținerea documentelor necesare pentru intabularea unei construcții fără autorizație după împlinirea termenului de prescripție a răspunderii contravenționale, care era de trei ani.
Nu era, însă, o regulă bazată pe simpla posesie timp de trei ani și nici nu producea intabularea automat. Erau necesare, între altele, o expertiză tehnică, respectarea regulilor urbanistice și documentația cadastrală.
Noul Cod nu a preluat acest mecanism general. Trecerea timpului nu mai oferă, prin ea însăși, o cale de regularizare ori de intabulare a unei construcții neautorizate.
Există totuși o excepție pentru construcțiile realizate înainte de 1 august 2001. Art. 37 alin. (2) din Legea cadastrului și a publicității imobiliare nr. 7/1996 permite intabularea dreptului de proprietate asupra acestora, chiar și în lipsa autorizației de construire, pe baza certificatului de atestare fiscală și a documentației cadastrale. Legea nr. 7/1996 nu se numără printre actele abrogate expres de noul Cod (art. 576), astfel încât, potrivit interpretării dominante în doctrina juridică actuală, această excepție rămâne aplicabilă — deși este vorba despre o analiză de specialitate, nu despre o confirmare expresă în textul Codului.
Certificatul fiscal trebuie să indice suprafața reală a construcției și a terenului aferent și este emis de primăria din localitatea în care este situat imobilul. Această regulă este una specială, aplicabilă numai construcțiilor realizate înainte de 1 august 2001.
Pe scurt
Până la 25 august 2027, proprietarii construcțiilor realizate fără autorizație au o perioadă limitată în care pot cere regularizarea inclusiv pentru categorii de construcții care nu vor mai fi eligibile ulterior.
Regularizarea este însă posibilă numai dacă imobilul respectă regulile urbanistice în vigoare la data emiterii autorizației, cerințele tehnice și de siguranță, condițiile de mediu și obligațiile fiscale.
Ea implică și taxe de zece ori mai mari decât cele datorate pentru o construcție autorizată legal de la început.
Cuvinte cheie: avocat urbanism Oradea, dreptul urbanismului, intrare în legalitate, autorizație de construire, Noul Cod al Urbanismului, Legea 50/1991